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最高院出台物权法相关司法解释

2017年5月30日  宜兴经济纠纷律师   http://www.jjzfjflss.cn/
 
和民众利益密切相关的两部物权法司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权解释》《物业纠纷解释》)5月24日出台,并将于2009年10月1日起施行。
《区分所有权解释》共19条,《物业纠纷解释》共13条,这两部司法解释的共同特点是条数不多,并未将物权领域的所有问题囊括其中,但每条均针对一个类型,解释相当详细,实用性很强。
“两部司法解释不贪大求全,紧贴审判实践中的热点、难点问题,以求切实为审判实践提供统一的裁判依据。”最高人民法院有关负责人表示。
一批受访的律师向记者表示,之前有大量新类型的建筑物区分所有案件由于物权法的规定较为原则概括,司法实践中争议较大,处于停滞状态。
而此次两部新司法解释的出台,为一大批新类型的物权案件提供审判依据。
“我们手上有个正在进行中的案子,原告胡小燕在三亚购买了价值1000万的别墅一栋,但是由于产证迟迟没下来,现在开发商以购买人没有物权凭证否认购买人的业主身份,而新的解释正确认了只要购买人实际入住,即享有‘业主’的权利义务。”上海市汇业律师事务所吴冬律师告诉记者。
细化《物权法》
2007年,《物权法》在经历了立法史上罕见的8次审议,几上几下之后,终于获得通过,其间还经历了北大教授巩献田万言书上书,提出物权法违宪、根本立法思想有误的重大波折。
最终通过的这部物权法只有五编247条,相比同为大陆法系的德国民法典,其第三编物权442条,加上附录的适用整个法典的施行法218条(其他大陆法系国家如法国日本物权编数量亦大致如此),我国物权法的规定显得较为原则笼统。
最终通过的物权法将一批争议较大难以统一的问题搁置,而在物权法颁布之后,民众利用物权法维权的热情相当高涨,致使大量物权案件涌入法院。
这其中数量最多的为建筑物区分所有权纠纷。
一大批新类型的案件涌入法院,但审判却缺乏明确的司法依据,而且,由于各地法院在审判实践中理解不一致,经常导致同一类型的案件在不同地区审判结果不同。
“在过去的两年里,建筑物区分所有权这类实践中比较多的案件,比如装修纠纷、外墙面的归属等,由于没有明确的法律规定,法官一般是按照物权法的立法精神来判,但在判完后限于实际情况又往往执行得不严格。”上海市艾迪尔律师事务所王志杰律师表示。
此次出台的两部司法解释,对已经比较明确的问题进行了统一,比如业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。
适当向业主权利倾斜
在实践中,有不同的主体就会有不同的纠纷。
建筑物区分所有和物业纠纷一般说来有三类,第一类存在于开发商、物业公司和业主之间,第二类是业主大会和业委会之间,第三类是业主和业主之间。
“总体来看,这两部司法解释的总体原则是平衡各方利益,在此前提下,适当倾向于维护业主利益。”吴冬律师表示。
“‘有恒产者有恒心’,对业主利益的适当倾斜有助于维护社会稳定,具体体现在业主资格的扩大认定以及住宅改商业用途纠纷中有利害关系的业主扩大认定两个方面。”上海市艾迪尔律师事务所王志杰律师表示。
最高院民一庭负责人解释说,现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。
在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生强烈冲突。
在实践中,居住用房改非居住用房的情况普遍存在,尤其是在金融危机的背景下,为了促进商业活动的活跃进行,各地工商部门近期在实践中对“居改非”大开绿灯,但这次的新司法解释则对“居改非”做了严格的限制规定。
新司法解释规定,业主将住宅改变为经营性用房必须符合两点,一是遵守法律、法规以及管理规约,二是经有利害关系的业主同意。
在以往的司法实践中,有利害关系的业主往往限定在相邻的业主范围内。
而此次司法解释将本栋建筑物的业主均列为利害关系业主。
“因为‘居改非’带来的问题相当多,包括进出人员混杂,噪音,用水用电超负荷等,因此,扩大的利害关系范围有利于维护业主权益。”王志杰律师表示。