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孙雨茜律师，宜兴经济纠纷律师,现执业于江苏磊安律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
案情简介
被告北京市西城区万通新世界广场业委会，于2007年8月16日以书面征求意见的方式组织召开了业主大会会议，会议有三项议题：一是增选一名业主委员会委员；二是2006年5月25日被告与北京万通鼎安国际物业服务有限公司签订的物业服务合同是否有效；三是是否同意被告与万通物业公司重新签订一份新的物业服务合同。被告于2007年9月18日作出。
原告北京市西城区万通新世界广场业主王女士认为该决议的形成及结果显示有失公正且存在虚假：被告委托万通物业进行征集、统计票权有失公正；对业主大会表决权数进行虚假统计，被告对委托的万通物业对意见征询函仅发放了一层的商场部分业主以及六层至二十五层的业主，虚构了投票权份数，恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例，故请求法院依法确认2007年8月16日召开的业主大会程序违法，投票无效；请求法院撤销被告于2007年9月18日所作的万通新世界广场业主大会决议。被告辩称，业主大会决议是针对全体业主的，而非只针对原告，确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，该权利行使应由全体业主共同决定,请求法院裁定驳回原告的起诉。
法院经审理，认为原告提出被告委托万通物业公司操作业主大会书面意见的具体工作，有失公正性，但对此未提供相应证据予以证明，亦缺乏相应法律依据，故对此法院不予采信。双方争议的另一焦点为投票权数清册中所列A25北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米，此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，被告对此应负有举证责任。但被告未提供北京万通房地产有限公司拥有面积48451.34平方米之相应证据，故原告要求撤销被告作出的决议，理由正当。西城区法院一审判决，撤销被告北京市西城区万通新世界广场业委会于2007年9月18日作出的万通新世界广场业主大会决议。
对本案的评论及思考
1.撤销权之行使
本案被告辩称，对业主大会决议的撤销应由全体业主共同决定，原告作为单个业主无权行使撤销权。那么，作为单个业主的原告是否有权行使撤销权呢这是首先要回答的问题，也是本案的焦点之一。
第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从本条可以看出，撤销权的行使应具备四个要件：业主大会或者业委会作出决定；已作出的决定侵害了业主合法权益；撤销权由受侵害的业主提起；撤销权行使方式是向法院提起诉讼。第83条第2款，“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条文也对业主诉权作了相关规定。本案原告认为业委会组织作出的业主大会决议，侵害了其合法权益，故而向法院提起撤销权诉讼。毫无疑问，原告享有该权利，单个业主和多数业主，都有权向法院提起撤销权之诉。目前，对于业主的撤销权，除了有相关规定外，第19条第2款也有规定，业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。该条文赋予了更广泛的机关以撤销权。综上，为保证业主大会和业委会作出的决定符合法定程序，符合广大业主合法权益的维护，法律赋予了业主的撤销权诉权，同时赋予了监管部门包括责令改正和撤销权在内的监督权。本案原告向法院提起诉讼是其行使撤销权的合法正当途径。
2.举证责任分配与业主权利保护
本案的第二个焦点，即对于投票权数清册中所列A25层北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米应当由原告还是被告承担举证责任。因为此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，进而决定着涉案业主大会决议的最终命运——被撤销或者被维持。
目前，我国的民事诉讼法对于举证责任分配采取原则加例外的规定。原则是“谁主张，谁举证”，即谁提出权利主张，谁就应就此提出证据。提出权利主张的当事人如果不举证或不能举证，就要承担败诉的不利后果。例外是“举证责任倒置”，指基于法律规定，将通常情形下本应由提出主张的一方当事人就某种事由不负担举证责任，而由他方当事人就某种事实存在或不存在承担举证责任，如果该方当事人不能就此举证证明，则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。
本案中，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，认为被告对北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米负有举证责任。但被告未提供相应证据，法院最终判决撤销业主大会决议。“举证责任倒置”一般应有法律明确规定，西城区法院这一判决实乃大胆创新。从物业管理行业视角观察，让本案原告承担举证责任，原告几乎是不可能做到的，其无该事项的举证能力。作为被告的业委会在组织召开首次业主大会会议时就应当已经掌握了所有业主所拥有的房产面积、票权数等数据资料。因此，被告很容易提供这类证据。法院也正是基于此种考虑才认定被告承担相应举证责任的，将来的法律也应当会对此类举证责任的分配加以明确规定。
3.对物业服务公司的启示
本案判决还会影响到另一重要物业管理主体——物业服务公司。本案中业主大会决议的内容直接关系到物业服务公司的利益，即之前签订的物业服务合同的效力问题及是否与物业服务公司续签物业服务合同的问题。如果本判决生效，那么，物业服务公司就丧失了继续提供物业服务的资格。作为物业服务公司，最大的启示就是严格依法经营。当然，笔者并非针对本案的万通物业公司，而是指广义的物业服务公司。当物业服务公司与业委会签订物业服务合同时，应当考虑到这里面的风险，要想到业委会可能有违法违规操作行为，最重要的是必须做到物业服务合同基于真实合法有效的业主大会决议。
4.业委会应吸取的教训
本案例最终走进法院，通过判决加以解决，业委会具有不可推卸的责任。从原被告双方争议的焦点来看，业委会也具有很大的失职之处。业主大会是业主的自治组织，业委会是业主大会的执行机构，业委会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表，履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，是为全体业主服务的组织。业主共同决定事项应当由业主共同决定，而决定权取决于投票权，投票权取决于业主人数和专有部分建筑物面积。
业委会应当首先搞清楚自己的法律地位和职责权限，自身不可违规，更不可与物业服务公司恶意串通。假如本案判决得以生效，那么，业委会草率形成的决议所造成的损害将是不可估量的，物业服务公司和全体业主都要遭受重大损失。
5.人大及行业主管部门应加紧立法步伐
本案发生的直接原因在于原被告双方对于业主大会决议有效性的争论。近几年的物业管理矛盾纠纷中，业主与业主之间以及业主与业委会之间的矛盾凸显出来，集中表现在部分业主质疑业主大会决议的有效性问题上。有一个不能忽视的原因是业委会运作及业主大会召开都存在着不规范的地方，使得业委会决定和业主大会决议欠缺公信力与说服力。如果有一套监督有力的业主大会会议召开程式，有一套合理完备业委会运作规范，这类纠纷就有望减少。行业主管部门及人大应加快立法进程，加紧制定业主大会会议召开的规范以及业委会运作的规范，加大对业委会的监管力度。本案属于北京地区首例业主撤销权诉讼，具有标杆意义。截至目前，本案处于上诉期，一审判决尚未生效。但不论最终结果如何，其教育意义都将是深刻的。◇
作者单位：北京市建委物业服务指导中心
建设部业主大会规程是什关于这一问题，整理了以下相关资料供您参考，下面跟着一起来了解下。
第一条
为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据，制定本规程。
第二条
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第三条
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第四条
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第五条
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第六条
筹备组应当做好下列筹备工作：
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
参照政府主管部门制订的示范文本，拟定和；
确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款、、、项的内容应当在首次业主大会会议召开１５日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第七条
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
第八条
筹备组应当自组成之日起３０日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第九条
业主大会履行以下职责：
制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
选聘、解聘物业管理企业；
决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十一条
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十二条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
２０％以上业主提议的；
发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十三条
业主委员会应当在业主大会会议召开１５日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
第十四条
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
第十五条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
第十六条
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议３日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第十七条
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
第十八条
业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第十九条
业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十条
业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任１人，副主任１—２人。
第二十一条
业主委员会委员应当符合下列条件：
本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
遵守国家有关法律、法规；
遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
具有一定组织能力；
具备必要的工作时间。
第二十二条
业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第二十三条
业主委员会履行以下职责：
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
监督业主公约的实施；
业主大会赋予的其他职责。
第二十四条
业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十五条
经１／３以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十六条
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第二十七条
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十八条
业主委员会任期届满２个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起１０日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十九条
经业主委员会或者２０％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十条
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
因疾病等原因丧失履行职责能力的；
有犯罪行为的；
以书面形式向业主大会提出辞呈的；
拒不履行业主义务的；
其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起３日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十二条
因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十三条
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第三十五条
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第三十六条
业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
上文就是为您整理的关于建设部业主大会规程的相关知识，应注意的是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
